敷金を返して欲しい！敷金返還問題
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取られ過ぎた敷金は返ってくる可能性があります。
「敷金を返してもらえない」「請求された費用が高い気がする」賃貸住宅についての敷金清算問題の相談が多数よせられています。殆どの敷金トラブルのポイントとなるのが、原状回復義務と、特約事項です。
過去の判例に基づき国土交通省が示していますガイドラインによると、下記のような経年変化及び通常の使用による住宅の損耗の復旧については、賃貸人（大家、貸主）の費用負担で行い、賃借人（借主）はその費用を負担しないとされています。
経年変化・通常損耗とは
通常使用に伴って生じる程度の損耗や、時間の経過に伴って生じる損耗。具体的には、日照等による畳やクロスの変色、家具の設置によるカーペット等のへこみ、冷蔵庫やテレビの静電気焼け、壁に貼った絵画などのあと。
賃借人の故意、過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。
借主負担とは
借主の責任によって生じた汚れやキズ、故障や不具合を放置したことにより、発生・拡大した汚れやキズ。具体的には、タバコによる畳やフローリングの焼け焦げ、タバコのヤニによるクロス汚れ、結露を賃借人が放置したために拡大したシミやカビ、引越し作業等により壁や床に生じた引っかき傷。ペット飼育による汚損や傷。
例えば、レンタカーを数ヶ月借りたとします。
数ヶ月も乗っていれば、タイヤがすり減ったり、車自体も汚れてきますが、車を返す時にレンタカー料金代以外にその復旧費用を別途請求されることはありません。それは、それら費用がレンタカー料金に含まれているからです。
一方、不注意で車をぶつけてしまった場合などは、レンタカー料金以外に復旧費用を請求される事になります。この場合は借り手側の責任になるために請求を受けるわけです。
賃貸住宅における「原状回復義務」も同じように考えていただいてよいと思います。
例外としての特約事項
賃貸人と賃借人は両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、一般原則とは異なる特約を定める事が出来るとされています。ただし特約は全て認められるわけではなく、内容によっては無効とされる事があります。
特約事項が有効と認められるための要件
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負う事について認識していること。
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。
ガイドラインと特約
国土交通省が示すガイドラインは敷金問題において大きな指針となるものですが、同ガイドラインは法律ではない為強制力が無く、殆どの貸主、仲介管理不動産会社に認知された昨今でもそれと大きく乖離した清算が行われることが珍しくありません。しかし、ガイドラインは過去の判例の平均値と見ることが出来、当該する争いにおいても裁判となればそれに沿った判決が出ることが期待出来ます。大家側は無知な借主に期待しまず先だって高めの清算を提示することがあり、提示されたら即ち支払わなければいけないわけではありませんので、そこが交渉のスタートラインとなります。
他方、特約は双方合意の原則に基づき締結された契約事項であり、ガイドラインより優先して一定の強制力を持ちます。前述のとおり特約が余りに消費者の不利益となる内容であった場合、裁判の際に無効とされる可能性もありますが、通常の契約とは別途盛り込まれるこれら特約は大家の明確な意思表示であり、退去時の交渉は難航します。
事業者用賃貸借契約
事業者の締結する賃貸借契約はオフィス、工場、空き地、社宅など多岐に渡る為、これら敷金問題は一律に考えられるものではなく、個別の契約に規定されます。そして、消費者保護の観点から特約が無効になる可能性のある消費者契約と異なり、事業者契約は契約条項がほぼ絶対となりますので、消費者契約のような判り難さは無い反面、規定された原状回復費用の返還はかなり厳しくなると言えます。
老人ホーム、ケアハウス、グループホームなどの敷金問題
近年の高齢化社会化に伴い、これら敷金問題も増えています。一般住居とは契約条項が多分に異なり、負担の大きい特約条項などもよく見られますが、消費者が締結する住居用賃貸借契約ですから、前述のガイドラインや判例を基に考えられる部分も多くあり、余りに横暴な請求が提示された場合、対抗できる可能性は充分にあると考えられます。
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